Aktualne ceny mieszkań w Piasecznie

Za metr kwadratowy mieszkania w Piasecznie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 11 725 zł. To oznacza zmianę o -0,8%, czyli -96 zł na metrze, względem średniej z 2025 r. Raport opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości. Pokazuje więc kwoty faktycznie uzgodnione przez strony, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 11 725 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -0,8% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-96 zł na metrze)
• 10 131-13 408 zł/m² - w tym przedziale znalazła się połowa transakcji
• 682 925 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 59 m²
• +96% - o tyle podrożał metr od 2020 r. (średnio +11,9% rocznie)
• rejon Regnerówka - najwyższa mediana wśród głównych rejonów: 11 443 zł/m²

Rynek pierwotny i wtórny

W analizowanym okresie metr mieszkania z rynku pierwotnego kosztował 10 342 zł, a lokalu z rynku wtórnego - 11 985 zł. Oznacza to, że mieszkania deweloperskie były o 13.7% tańsze. Różnica może wynikać między innymi ze struktury sprzedawanych lokali, ich położenia oraz standardu, którego sam RCN nie opisuje.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najwyższą cenę jednostkową osiągały mieszkania o powierzchni 25-35 m²: 13 694 zł/m². W lokalach o powierzchni 90-120 m² było to 9 651 zł/m². Taki układ jest typowy dla rynku mieszkaniowego: małe lokale mają szeroką grupę potencjalnych nabywców, a część kosztów zakupu i lokalizacji rozkłada się na mniejszą powierzchnię. Duże mieszkania mają natomiast wyższą cenę całkowitą, ale niższą cenę za metr.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Regnerówka - 11 443 zł/m². W rejonie Chyliczki było to 11 111 zł/m², czyli o 3% mniej. Różnica między tymi obszarami jest więc ograniczona, choć poszczególne ulice i typy zabudowy mogą wyraźnie wpływać na cenę konkretnego lokalu.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ulice pod lupą

Wśród ulic z widocznym obrotem najwyższą medianę miała ul. TUKANÓW - 13 645 zł/m². Na ul. Wilanowska mediana wyniosła 11 464 zł/m², a na ul. Hiacyntów - 9 849 zł/m². Różnica między najwyższą a najniższą wartością wyniosła 3 796 zł na metrze. To pokazuje, że w obrębie jednego miasta lokalizacja działa bardziej szczegółowo niż sam podział na rejony.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 627 zł/m². Typowa sprzedawana parcela miała 1 000 m². W przypadku gruntów na wartość wpływają między innymi przeznaczenie, dostęp do drogi i infrastruktury oraz możliwość zabudowy.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Typowe mieszkanie kosztowało 682 925 zł. Przy zakupie lokalu z rynku wtórnego do ceny należało doliczyć podatek PCC w wysokości 2%, czyli około 13 658 zł. Nie dotyczy to osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna wynosiła do około 4 307 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynosiły 300 zł. Przy zakupie mieszkania od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2020 r. mediana ceny metra kwadratowego w Piasecznie wzrosła z 5 968 zł do 11 725 zł. Oznacza to zmianę o +96%, przy średnim tempie +11,9% rocznie.

Bieżący wynik jest odmienny od długookresowej historii cen: względem średniej z 2025 r. odnotowano spadek o 0,8%. Nie oznacza to automatycznie trwałego odwrócenia trendu. O tym, o ile wzrosły ceny lub czy zmiana utrzyma się w kolejnych okresach, zdecyduje struktura następnych transakcji oraz sytuacja po stronie popytu i podaży.

Miasto na tle regionu

Mediana dla monitorowanych miast województwa mazowieckiego wyniosła 9 870 zł/m². W Piasecznie była zatem wyższa o 1 855 zł/m².

W Konstancinie-Jeziornie, położonym 6 km od Piaseczna, metr kosztował 12 382 zł, czyli o 657 zł więcej. W Warszawie mediana wyniosła 15 381 zł/m², a w Górze Kalwarii - 9 199 zł/m².

Komentarz analityczny

Lokalna historia pokazuje silny wzrost w dłuższym okresie: od 2020 r. mediana zwiększyła się o 96%, z 5 968 zł do 11 725 zł/m². Ostatni odczyt przynosi jednak stabilizację względem średniej z 2025 r.: zmiana wyniosła -0,8%, czyli -96 zł/m². Piaseczno pozostaje droższe od mediany monitorowanych miast województwa mazowieckiego o 1 855 zł/m², co wskazuje na znaczenie lokalizacji w obszarze powiązanym z Warszawą.

Na tle danych ogólnopolskich lokalna stabilizacja jest słabsza niż wzrost odnotowany przez GUS. W I kwartale 2026 r. ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły o 6,0% r/r; na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 1,9% kw/kw, a na wtórnym 2,6% kw/kw (wg GUS, I kw. 2026). Jednocześnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Warszawie były o 0,2% wyższe r/r, w 6 największych miastach poza stolicą spadły o 0,3%, a w grupie 10 miast wzrosły o 3,3% (wg NBP/ZBP, I kw. 2026).

Istotnym mechanizmem po stronie popytu może być dostępność finansowania. W I kwartale 2026 r. poprawa dostępności kredytowej wspierała odbudowę aktywności kupujących, a liczba zapytań o kredyty hipoteczne znacząco wzrosła rok do roku (wg ZBP, I kw. 2026). W mieście takim jak Piaseczno może to wzmacniać zainteresowanie lokalami o mniejszej powierzchni, gdzie całkowita cena zakupu jest niższa, mimo wyższej ceny metra.

Po stronie podaży sytuacja pozostaje aktywna: w Polsce w I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, oddano do użytkowania około 45,2 tys. lokali, a pozwolenia objęły 67,5 tys. mieszkań (wg GUS, I kw. 2026). Jeżeli dostępność kredytów będzie się poprawiać, popyt może ograniczać presję na obniżki. Jeżeli sprzedaż będzie słabsza, większa podaż gotowych lokali może sprzyjać negocjacjom. Twardych prognoz nie stawiamy - odpowiedź na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, przyniosą kolejne odczyty rejestru.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Piasecznie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 11 725 zł/m². Połowa transakcji mieściła się między 10 131 a 13 408 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Piasecznie rosną, czy spadają?

Względem średniej z 2025 r. mediana spadła o 0,8%, czyli o 96 zł/m².

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Regnerówka - 11 443 zł/m², a najniższą rejon Chyliczki - 11 111 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Piasecznie?

Mieszkania o powierzchni 25-35 m² kosztowały 13 694 zł/m². W segmencie 35-45 m² mediana wyniosła 12 159 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 10 342 zł/m², a na wtórnym 11 985 zł/m², więc nowe mieszkania były o 13.7% tańsze.

Ile kosztuje działka w Piasecznie?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 627 zł/m². Typowa sprzedawana parcela miała 1 000 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 412 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-13; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: sierpień 2026.