Aktualne ceny mieszkań w Konstancinie-Jeziornie

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Konstancinie-Jeziornie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 13 331 zł. To wzrost o +959 zł, czyli +7,8%, wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, widocznych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapisane w wykazie transakcji.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 13 331 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +7,8% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+959 zł na metrze)
• 11 350-15 918 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 985 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 75 m²
• +88% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +13,5% rocznie)
• rejon Gawroniec - najdroższa część miasta: 19 013 zł/m²

Mediana oznacza środkową wartość w uporządkowanym zbiorze cen. W praktyce lepiej opisuje lokalny rynek niż pojedyncze rekordowo wysokie lub niskie sprzedaże. Przedział od 11 350 zł/m² do 15 918 zł/m² pokazuje z kolei, w jakim zakresie mieściła się połowa zarejestrowanych cen transakcyjnych.

Rynek pierwotny i wtórny

Rynek mieszkań w Konstancinie-Jeziornie opiera się przede wszystkim na obrocie wtórnym. Mediana dla tego segmentu wyniosła 13 050 zł/m², czyli była niższa od mediany całego rynku wynoszącej 13 331 zł/m².

Niewielka dostępność nowych transakcji deweloperskich ogranicza możliwość wiarygodnego porównania obu segmentów. Na lokalnym rynku różnice cen zależą nie tylko od wieku budynku, lecz także od lokalizacji, wielkości lokalu oraz standardu konkretnej nieruchomości. Premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z nową zabudową i kosztami realizacji inwestycji, ale jej skala nie jest stała.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

W przedstawionych przedziałach wyższa cena za metr dotyczyła największych mieszkań. Mediana dla lokali o powierzchni 90-120 m² była o 2 239 zł/m² wyższa niż dla mieszkań o powierzchni 70-90 m². Taki układ może wynikać z lokalizacji większych lokali w bardziej prestiżowej zabudowie lub z jakości oferowanej przestrzeni, a nie wyłącznie z samego metrażu.

Mapa cen: rejony miasta

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Najwyższą wartość w zestawieniu osiągnął rejon Gawroniec, gdzie mediana wyniosła 19 013 zł/m². W rejonie Mirków odnotowano 16 084 zł/m², czyli o 2 929 zł/m² mniej. Zróżnicowanie między rejonami wskazuje, że średnia dla całego miasta nie zastępuje analizy konkretnej lokalizacji.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 663 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 666 m². Rynek gruntów należy analizować oddzielnie od rynku mieszkań, ponieważ na cenę działki wpływają między innymi parametry zabudowy, dostęp do drogi oraz uzbrojenie terenu.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 985 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 19 700 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 5 793 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. W całkowitym budżecie warto oddzielić cenę lokalu od kosztów formalnych, gdyż wpływają one na wymaganą kwotę środków własnych.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wyraźną zmianę poziomu lokalnego rynku. Od 2021 r. metr kwadratowy w Konstancinie-Jeziornie podrożał z 7 085 zł do 13 331 zł, czyli łącznie o +88%. Średnie roczne tempo wzrostu wyniosło +13,5%.

Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego okresu: wobec 2025 r. wzrost to +7,8%, a wobec 2021 r. - +88%. Bieżąca dynamika pozostaje niższa od średniego rocznego tempa z dłuższej historii, choć nadal oznacza wzrost mediany.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych monitoringiem wyniosła 9 674 zł/m². W Konstancinie-Jeziornie cena była zatem o 3 657 zł/m² wyższa.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 6 km dalej Piasecznie metr był o 1 606 zł tańszy. Z kolei mediana w Warszawie była o 15,4% wyższa niż w Konstancinie-Jeziornie. Lokalny poziom cen plasuje miasto między sąsiednimi rynkami a stolicą.

Komentarz analityczny

Własna historia miasta wskazuje na kontynuację wzrostu, ale z wolniejszą dynamiką niż średnia z okresu od 2021 r. Mediana 13 331 zł/m² jest o +7,8% wyższa od średniej z 2025 r., podczas gdy średnie roczne tempo od 2021 r. wynosiło +13,5%. Mechanizm jest typowy dla rynku, który po silnym wzroście cen przechodzi do bardziej zróżnicowanych decyzji zakupowych i większej selekcji nieruchomości.

Na tle największych miast kraju lokalna zmiana pozostaje wyraźna. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i wzrosła o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Są to jednak ceny ofertowe, podczas gdy lokalny barometr opiera się na cenach transakcyjnych z RCN.

Po stronie podaży w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań w 7 największych rynkach, czyli o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejszy napływ nowej oferty może ograniczać presję na obniżki cen, zwłaszcza w lokalizacjach o ograniczonej podaży. Nie przesądza to jednak automatycznie o dalszym wzroście cen transakcyjnych w każdym mieście.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt utrzyma się przy ograniczonej podaży, ceny mogą pozostawać pod presją wzrostową. Jeśli natomiast kupujący będą silniej porównywać lokalizacje i standard mieszkań, rynek może przejść w kierunku stabilizacji lub większego rozwarstwienia cen.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Konstancinie-Jeziornie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 13 331 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 11 350 zł/m² a 15 918 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Konstancinie-Jeziornie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +7,8%, czyli o +959 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Ile kosztuje działka w Konstancinie-Jeziornie?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy to 663 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 666 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 25 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-07; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.