Najem okazjonalny i najem zwykły – co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy?

Wynajem mieszkania może wydawać się prostą czynnością – dwie strony zawierają umowę, jedna płaci, druga udostępnia lokal. W rzeczywistości to proces znacznie bardziej złożony, a wybór rodzaju umowy najmu może mieć realne konsekwencje zarówno dla właściciela, jak i najemcy. W naszym prawie funkcjonują różne formy umów najmu, z czego dwie najczęściej stosowane to najem zwykły oraz najem okazjonalny. W praktyce różnice pomiędzy obiema formami umów sprowadzają się do poziomu ochrony prawnej, zakresu wymaganych formalności oraz elastyczności przy zawieraniu i rozwiązywaniu umowy.

Najem okazjonalny i najem zwykły – co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy?

1. Jedną z największych różnic między najmem okazjonalnym a zwykłym jest poziom zabezpieczenia właściciela w przypadku problemów z najemcą. W umowie najmu zwykłego ochrona praw lokatora jest bardzo silna – wypowiedzenie umowy, nawet w przypadku zaległości czynszowych, wymaga przejścia przez pełną procedurę sądową. Z kolei najem okazjonalny umożliwia właścicielowi skorzystanie z uproszczonej egzekucji komorniczej, bez konieczności uzyskiwania wyroku eksmisyjnego.
2. Jest to możliwe dzięki szczególnemu dokumentowi - oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, składanym w formie aktu notarialnego. Właściciel może zatem, po zakończeniu umowy i nieskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu, udać się bezpośrednio do komornika. W sytuacjach spornych oznacza to szybsze i mniej kosztowne odzyskanie lokalu.
3. Z perspektywy najemcy najem okazjonalny oznacza większe ograniczenia. Przede wszystkim, musi on przedstawić adres lokalu, do którego może się przeprowadzić w razie zakończenia umowy. To wymaga uzyskania pisemnej zgody właściciela tego mieszkania oraz jego oświadczenia. Nie każda osoba dysponuje taką możliwością, co w praktyce bywa barierą przy zawieraniu tego typu umów.

Formalności – co trzeba wiedzieć przed podpisaniem umowy

Jak zaznaczają eksperci z kancelarii https://www.belaw.pl/ nawet drobne uchybienia formalne – np. brak zgłoszenia do urzędu lub niekompletna dokumentacja – mogą spowodować, że najem okazjonalny nie zapewni właścicielowi oczekiwanej ochrony. Warto więc skonsultować umowę przed jej podpisaniem.

Najem zwykły nie nakłada na strony nadmiernych obowiązków. Wystarczy spisana umowa określająca podstawowe prawa i obowiązki stron – w tym wysokość czynszu, termin zapłaty, czas trwania umowy czy sposób jej wypowiedzenia. Taką umowę można zawrzeć zarówno na czas określony, jak i nieokreślony.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja przy najmie okazjonalnym. Umowa ta musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Dodatkowo wymagane są trzy dokumenty:

1. Wspomniane wcześniej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
2. Wskazanie adresu lokalu zastępczego, do którego najemca przeniesie się w razie eksmisji.
3. Oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy.

Taka umowa, wraz z załącznikami, powinna zostać zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu – w przeciwnym razie traci ona swój szczególny charakter i traktowana jest jak zwykły najem. Warto o tym pamiętać, ponieważ wiele osób błędnie zakłada, że podpisanie samej umowy wystarczy.

Kiedy warto wybrać najem okazjonalny, a kiedy zwykły

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości najem okazjonalny jest szczególnie atrakcyjny w przypadku obawy przed potencjalnymi problemami z lokatorem. W sytuacjach, gdy wynajmujący nie zna najemcy lub nie ma zaufania do jego sytuacji finansowej, forma ta daje znacznie większe poczucie kontroli i możliwość skutecznego działania, jeśli pojawią się zaległości czynszowe lub najemca odmówi opuszczenia lokalu.

Z kolei najem zwykły będzie odpowiedni dla osób, które cenią sobie prostotę i elastyczność. Mniej formalności oznacza łatwiejszy proces zawarcia umowy, a brak konieczności wskazywania lokalu zastępczego bywa istotnym udogodnieniem, zwłaszcza dla osób młodych, mobilnych lub wynajmujących mieszkanie na krótki czas. Najem zwykły to także opcja chętniej wybierana przez najemców, którzy nie chcą ponosić dodatkowych kosztów notarialnych.

Skutki podatkowe najmu – obowiązki właściciela

Bez względu na to, czy właściciel zdecyduje się na najem okazjonalny, czy zwykły, osiągany z tego tytułu przychód podlega opodatkowaniu. Obowiązują tu dwie formy rozliczenia: zasady ogólne (według skali podatkowej) oraz ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku zasad ogólnych właściciel płaci podatek w wysokości 17% lub 32% w zależności od poziomu dochodów i może pomniejszyć podstawę opodatkowania o koszty uzyskania przychodu, takie jak amortyzacja czy remonty. Ryczałt to z kolei stała stawka 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie, a po jej przekroczeniu – 12,5%. W praktyce ryczałt wybierany jest częściej, zwłaszcza przez osoby uzyskujące umiarkowane dochody z wynajmu i nieponoszące wysokich kosztów.

W przypadku najmu okazjonalnego właściciel zobowiązany jest do zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Obowiązek ten wynika z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i warunkuje skuteczność zastosowania uproszczonej procedury eksmisyjnej. Brak zgłoszenia powoduje, że umowa zostaje potraktowana jak zwykły najem.

Która forma umowy bardziej się opłaca?

Ostateczny wybór między najmem zwykłym a okazjonalnym zależy od sytuacji konkretnego właściciela i najemcy. Dla wynajmującego, który ceni sobie bezpieczeństwo i chce uniknąć długich procesów sądowych, najem okazjonalny jest zdecydowanie korzystniejszy. Wymaga on jednak spełnienia dodatkowych formalności oraz poniesienia kosztów notarialnych, które mogą stanowić barierę dla niektórych najemców.

Z kolei najem zwykły sprawdzi się, gdy relacja między stronami opiera się na zaufaniu, a celem jest szybkie i nieskomplikowane zawarcie umowy. Taka forma umowy jest szczególnie przydatna w krótkoterminowym wynajmie i tam, gdzie elastyczność po stronie lokatora jest istotna.

Najem okazjonalny lepiej chroni interesy właściciela, natomiast najem zwykły oferuje większą wygodę i dostępność dla najemcy. Zanim strony zdecydują się na konkretną formę, warto dokładnie przeanalizować własne potrzeby i możliwe ryzyka – to pozwoli uniknąć wielu problemów w przyszłości.

Planują Państwo zawrzeć umowę najmu i chcą mieć pewność, że została przygotowana prawidłowo i zgodnie z przepisami? A może potrzebują Państwo pomocy w zgłoszeniu najmu okazjonalnego lub rozliczenia podatkowego? Zapraszamy do kontaktu z kancelarią.

BE LAW. Radcy Prawni Bydgoszcz

Adres: Jagiellońska 69/1, 85-027 Bydgoszcz

Telefon: +48 792 772 210

E-mail: [email protected]