Plan ogólny ograniczy nowe domy. Działka poza OUZ bez WZ

Jedna granica na mapie może zdecydować o tym, czy na działce da się kiedyś uzyskać pozwolenie na budowę domu. W Górze Kalwarii przygotowywany plan ogólny wyznaczy ramy dla przyszłej zabudowy, a przepisy mocno ograniczają tworzenie nowych terenów mieszkaniowych. Największe znaczenie będą miały już obowiązujące plany oraz obszar uzupełnienia zabudowy.

• Liczby z GUS wyznaczają granice mieszkaniowego rozwoju
• Istniejące tereny przekraczają ustawowy limit
• OUZ wyznaczy granicę dla przyszłych decyzji WZ

Liczby z GUS wyznaczają granice mieszkaniowego rozwoju

Przygotowanie planu ogólnego wymaga określenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową. Chodzi o oszacowanie, dla ilu osób gmina powinna zabezpieczyć miejsce do życia w perspektywie 20 lat.

Nie jest to dowolna decyzja samorządu. Liczba wynika ze wzoru określonego w ustawie, w którym uwzględnia się między innymi prognozowaną przez Główny Urząd Statystyczny liczbę mieszkańców oraz przeciętną powierzchnię mieszkania przypadającą na jedną osobę.

Dla gminy Góra Kalwaria wyliczone zapotrzebowanie wynosi 10 954 osoby. Ta wartość wyznacza później zakres, w jakim może mieścić się łączna pojemność terenów przeznaczonych pod zabudowę.

Istniejące tereny przekraczają ustawowy limit

Ustawa określa przedział, w którym powinna znaleźć się chłonność wszystkich wolnych terenów budowlanych. Dolna granica to 70 proc. zapotrzebowania, a górna – 130 proc. W przypadku gminy Góra Kalwaria oznacza to zakres od 7 668 do 14 240 osób.

Analiza terenów, z uwzględnieniem obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, istniejącej zabudowy i wolnych przestrzeni między budynkami, dała jednak znacznie wyższy wynik. Obecna chłonność została oszacowana na 63 630 mieszkańców.

To ponad czterokrotnie więcej niż ustawowa górna granica. Z tego powodu przepisy nie pozwalają na wskazywanie kolejnych, całkowicie nowych terenów mieszkaniowych. Wyjątkiem pozostają obszary już ujęte w miejscowych planach, tereny uzupełnienia zabudowy oraz miejsca znajdujące się w obrębie istniejącej zabudowy.

Dla właścicieli działek oznacza to, że sama możliwość zabudowy sąsiednich nieruchomości nie przesądzi o przyszłości konkretnej parceli. Znaczenie będzie miało to, czy działka jest objęta planem miejscowym albo znajdzie się w wyznaczonym obszarze uzupełnienia zabudowy.

OUZ wyznaczy granicę dla przyszłych decyzji WZ

Obszar Uzupełnienia Zabudowy, czyli OUZ, będzie częścią planu ogólnego. Na działkach położonych w jego granicach będzie można ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Poza OUZ uzyskanie takiej decyzji dla domu nie będzie możliwe.

Granica OUZ nie powstaje jednak na podstawie pojedynczych wniosków właścicieli działek. Wyznacza się ją według określonej procedury geometrycznej:

1. Najpierw wyszukuje się skupiska co najmniej pięciu budynków, między którymi odległość nie przekracza 100 metrów.
2. Wokół takich skupisk wyznacza się bufor sięgający 50 metrów.
3. Do powstałego obszaru włącza się niewielkie przerwy i zamknięte przestrzenie otoczone wyznaczonymi granicami.
4. Od zewnętrznej krawędzi odcina się następnie pas o szerokości 40 metrów.
5. Tak przygotowany obszar może zostać powiększony maksymalnie o 25 proc.

W przypadku gminy Góra Kalwaria maksymalne rozszerzenie OUZ wynosi 314,34 hektara. Nie obejmie ono jednak dobrych gruntów rolnych klas I–III, jeżeli znajdują się dalej niż 50 metrów od drogi publicznej.

Właściciel działki bez miejscowego planu powinien więc sprawdzić nie tylko jej obecne przeznaczenie, lecz także położenie względem istniejącej zabudowy i przyszłego OUZ. Samo sąsiedztwo budynków nie daje automatycznej gwarancji, że teren zostanie włączony do obszaru, na którym będzie można starać się o warunki zabudowy.

na podstawie: Urząd Miasta i Gminy Góra Kalwaria.